«زمین بخرید، چون دیگر تولید نمی‌شود.» این جمله مارک تواین نویسنده معروف آمریکایی به خوبی اهمیت سرمایه گذاری در زمین را نشان می‌دهد. سرمایه گذاری در زمین و ساختمان در وضعیت اقتصاد تورمی ایران یکی از روش‌های پر سود و البته پر دردسر است. پر دردسر به این خاطر که خرید زمین و ورود به فعالیت ساختمان سازی پول زیادی می‌خواهد؛ از طرفی خرید مصالح و وارد شدن به فرآیند ساخت ساختمان کار هر کسی نیست.
در کنار این موارد بالا رفتن قیمت مسکن هم باعث شده تا سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز برای افراد عادی جامعه امری غیر ممکن و دور از ذهن باشد. در چنین وضعیتی صندوق‌های زمین و ساختمان برای حل این مشکل ایجاد شده‌اند. شما می‌توانید در این صندوق‌ها حتی با مبالغ بسیار ناچیز سرمایه گذاری کنید.
در این مطلب قرار است که ابتدا توضیح دهیم صندوق زمین و ساختمان چیست و چه مزایایی دارد. همچنین میزان ریسک و بازدهی این صندوق و روش خرید آن را توضیح دهیم. اگر دنبال کسب سود از راه ساخت و سازی و پولش را نداری، بهترین راه حل را در ادامه معرفی خواهیم کرد.
فهرست موضوعات مقاله
صندوق زمین و ساختمان چیست
صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان که در جهان (construction fund) نامیده می‌شود، نوع دیگری از صندوق‌های سرمایه گذاری است که از دارایی‌های آن در پروژه‌های ساخت و ساز ساختمانی استفاده می‌شود.
این صندوق در سال 1388 وارد بازار سرمایه ایران شد و متولی آن مرکز تحقیقات وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان بورس است. از دارایی این صندوق برای پروژه‌های ساختمانی مختلف همانند ساخت و سازهای مسکونی، تجاری و اداری استفاده می‌شود.
صندوق زمین و ساختمان هم مثل سایر صندوق‌ها دارای ارکان صندوق است. ارکان صندوق زمین از مجمع صندوق، مدیر ساخت، متولی، بازارگردان، متعهد پذیره نویسی، مدیر صندوق، حسابرس، بازارگردان و هیات مدیره تشکیل شده است. ارکان باید سرمایه صندوق را وارد پروژه‌های عمرانی موفق کنند تا سود سرمایه گذاران را تامین کنند.
ویژگی مهم صندوق زمین این است که سرمایه گذاران با کمترین مبلغ می‌توانند سرمایه خود را وارد پروژه‌های ساخت و ساز ساختمانی کنند؛ چیزی که در واقعیت خارج از ساز و کار صندوق‌ها غیر قابل تصور است. البته نکته مهم اینجاست که سرمایه گذار سود خود را پس از اتمام ساخت و ساز دریافت می‌کند.
به طور کلی می‌توان عملکرد صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان را به چهار مرحله زیر تقسیم کرد:
- مرحله اول: جمع آوری سرمایه‌ها
- مرحله دوم: تخصیص سرمایه‌ها به پروژه‌های ساختمانی
- مرحله سوم: فروش واحدهای ساخته شده
- مرحله چهارم: تقسیم سود
صندوق زمین برای چه کسانی مناسب است؟
سرمایه گذاری در زمین و به خصوص در ساخت و ساز کار ساده‌ای نیست. خرید زمین و هزینه‌های ساخت و ساز آنقدر بالاست که برای بسیاری از مردم وارد شدن به این حوزه برای سرمایه گذاری مثل رویا می‌ماند.
صندوق زمین و ساختمان این محدودیت را از بین برده است. به وسیله صندوق زمین شما می‌توانید با مبالغ بسیار ناچیز هم وارد پروژه‌های ساخت و ساز شوید و از بازدهی این روش سرمایه گذاری استفاده کنید. با این حساب اگر می‌خواهید در حوزه ساخت و ساز سرمایه گذاری کنید و پول کلان ندارید، می‌توانید واحدهای صندوق ساختمان را مبالغ بسیار کم خریداری کنید.
از طرفی در این روش به صورت مستقیم وارد فرآیند ساخت و ساز نمی‌شوید و دیگر نیازی نیست که هزینه‌های ساخت و ساز را بپردازید. در این روش تنها در تامین مالی ساخت و ساز شریک خواهید بود. البته این نکته را هم باید بدانید که در این روش با خرید واحدهای صندوق مالک ساختمان و واحدهای ساخته شده نمی‌شوید و تنها از درآمد حاصل از فروش سود خواهید برد. اما در صورت تمایل می‌توانید ملک ساخته شما را به قیمت فروش بخرید.
ارکان صندوق زمین و ساختمان
صندوق زمین و ساختمان همانند صندوق‌های دیگر دارای ارکان است. ارکان صندوق زمین وظیفه اداره صندوق را برعهده دارند و باید با تایید سازمان بورس انتخاب شوند. ارکان این صندوق عبارتند از:
- مجمع صندوق
- مدیر صندوق: شرکت‌های تامین یا مشاوره
- مدیر ساخت: شرکت‌های پیمانکار
- ناظر: شرکت یا شخصیت حقوقی که دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک از سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان است.
- متولی: مؤسسه حقوقی، شرکت مشاوره یا حسابرس قابل اعتماد سازمان بورس که نقش بازرس را دارد.
- متعهد پذیره نویسی: شرکت تامین سرمایه، بانک و مؤسسه مالی که حتما مجوز بانک مرکزی را داشته باشد.
- بازارگردان حسابرس
- هیئت مدیره
ارکان یاد شده باید توانایی بالایی داشته باشند تا بتوانند با انتخاب پروژه‌های ساختمانی پر بازده سود بیشتری را نصیب سرمایه گذاران کنند و از ضرردهی صندوق جلوگیری کنند.
واحدهای صندوق زمین
خرید و فروش صندوق زمین و ساختمان براساس واحدهای این صندوق انجام می‌شود. برهمین اساس در صورت خرید واحدهای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، گواهی تعداد واحدهای فروخته شده به سرمایه گذاران ارائه می‌شود. این واحدها را نمی‌توان به غیر واگذار کرد و به همین دلیل در بازار فرابورس قابل معامله هستند.
این ویژگی باعث شده تا مبالغ کم هم بتوان واحدهای صندوق را خرید و در صورت نیاز افراد سرمایه گذار می‌توانند واحدها را به صورت جداگانه یا کلی نقد کنند. هر واحد صندوق زمین مثل سایر صندوق‌ها در زمان پذیره نویسی ارزشی اسمی دارد.
با شکل گرفتن فعالیت صندوق و شروع سرمایه گذاری ارزش واحدها براساس ارزش خالص دارایی تغییر می‌کند. به همین منظور صندوق ارزش خالص هر واحد را به تفکیک بهای تمام شده در بازه‌های زمانی سه ماهه و شش ماهه منتشر می‌کند.
بررسی عملکرد صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
مدیریت صندوق ساختمان باید در دوره‌های زمانی منظم اطلاعات مربوط به صندوق را منتشر کند. سرمایه گذاران براساس این اطلاعات می‌توانند بهترین صندوق زمین و ساختمان را برای سرمایه گذاری انتخاب کنند. اطلاعاتی که صندوق منتشر می‌کند به شرح زیر است:
- ارائه اساسنامه و امیدنامه طبق آخرین به روزرسانی‌ها
- ارائه گزارش روند کار ماهانه پروژه‌های ساختمانی
- ارائه گزارش ارزش خالص دارایی هر واحد صندوق به صورت سه ماهه و به تفکیک بهای تمام شده
- ارائه گزارش ارزش خالص دارایی هر واحد به صورت 6 ماه یکبار و براساس ارزش روز دارایی
- ارائه گزارش صورت‌های مالی در دوره طی شده
- تاریخ تعیین شده برای هر دوره افزایش سرمایه، نتیجه دوره و…
ویژگی های مثبت صندوق زمین
صندوق زمین ابزاری مناسب برای افرادی است که قصد سرمایه گذاری در پروژه‌های ساختمانی را دارند. در ادامه به معرفی برخی از ویژگی‌های مثبت این صندوق پرداخته‌ایم.
سرمایه گذاری با پول کم
همانطور که در قسمت‌های مختلف این مطلب توضیح دادیم صندوق زمین این امکان را فراهم کرده است که با سرمایه‌های اندک بتوان وارد سرمایه گذاری در حوزه ساخت و سازی شد.
نقدشوندگی بالا
با توجه به قابل معامله بودن واحدهای صندوق زمین، شما می‌توانید به راحتی واحدهای خریداری شده را در سازمان بورس بفروشید و پول نقد دریافت کنید. به همین دلیل می‌توان گفت که نقدشوندگی صندوق ساختمان بالاست.
شفافیت بالا
تمامی اطلاعات و گزارش‌های مالی صندوق‌های ساختمان از طریق سایت صندوق یا سامانه فیپیران قابل مشاهده است.
حفظ سرمایه در برابر تورم
صندوق ساختمان باعث می‌شود تا سرمایه‌های مردم در برابر تورم حفظ شوند و حتی افزایش پیدا کنند.
کاهش ریسک سرمایه گذاری
ریسک سرمایه گذاری در کارهای ساختمانی به صورت مستقیم بسیار بالاست. شما ممکن است به دلیل نوسانات شدید مصالح نتوانید به صورت شخصی و با سرمایه شخصی حتی ساخت و سازهای کوچک را با موفقیت به انجام برسانید. اما در صندوق با توجه به اینکه نظارت سازمان بورس وجود دارد، امنیت صندوق بیشتر شده است. پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با امنیت این ابزارهای مالی مطلب امنیت صندوق های سرمایه گذاری چقدر است را مطالعه کنید.
معافیت از مالیات پروژه‌ها
افراد سرمایه گذار در صورت سرمایه گذاری در صندوق زمین از مالیات پروژه‌ها معاف خواهند بود.
قابل معامله بودن
صندوق‌های زمین و ساختمان از نوع etf یا قابل معامله هستند. این ویژگی باعث شده تا صندوق زمین در فرابورس معامله شود و همانند سهم داد و ستد شوند. واحدهای این صندوق‌ها را می‌توان مثل سایر صندوق‌ها در ساعات معامله بورس یعنی از ساعت 9 تا 12:30 روزهای شنبه تا چهارشنبه خرید و فروش کرد.
ریسک صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان چقدر است
سرمایه گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان نوعی شراکت با شرکت‌های ساخت و ساز به حساب می‌آید و به همین دلیل شما مثل هر شراکتی هم در سود و هم در ضرر شریک هستید. به همین دلیل در این صندوق باید تا حدی ریسک پذیری بالایی داشته باشید. البته با توجه به تورم و بالا رفتن قیمت زمین این صندوق‌ها در بازه‌های زمانی بلندمدت می‌توانند بسیار سودآور باشند.
طریقه خرید صندوق زمین
با توجه به اینکه صندوق زمین و ساختمان از نوع قابل معامله است، شما به راحتی می‌توانید واحدهای آن را در بورس خرید و فروش کنید. برای این کار ابتدا باید کد بورسی خود را از سامانه سجام دریافت کنید و سپس به راحتی واحدهای صندوق را از طریق نماد بورسی آن خریداری کنید.
برای آشنایی با طریقه دریافت کد سجام پیشنهاد می‌کنیم مطلب آموزش ثبت نام سجام را بخوانید. در این مطلب به طور کامل توضیح دادیم که چطور کد بورسی خود را از سامانه sejam دریافت کنید.
پیشنهاد می‌کنیم برای خرید صندوق مناسب و پر بازده گزارش پروژه‌ها و وضعیت سود و ضرر صندوق را بررسی کنید. همچنین قبل از خرید حتما اساسنامه و امیدنامه صندوق را مطالعه کنید تا به قوانین و مقررات آن تسلط پیدا کنید. بهترین کار بررسی پیشرفت ریالی و فیزیکی پروژه‌هاست. در صورتی که پیشرفت ریالی و فیزیکی پروژه‌ها بالا باشد، صندوق برای خرید و فروش مناسب‌تر است.
تفاوت صندوق زمین با صندوق پروژه و املاک و مستغلات
در کنار صندوق زمین و ساختمان دو صندوق دیگر تحت عناوین صندوق پروژه و صندوق املاک مستغلات هم در بازار بورس فعالیت دارند که تا حدی شبیه به یکدیگرند. اما این سه صندوق با وجود شباهت‌ها و اشتراکاتی که دارند، تفاوت‌های بسیاری با یکدیگر دارند.
تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق پروژه
صندوق سرمایه گذاری پروژه ابزاری برای تامین منابع مالی مراحل ساخت پروژه‌های مختلف است. به همین دلیل در صندوق پروژه ممکن است منابع مالی تامین شده در فعالیت‌های ساختمانی متفاوتی استفاده شوند. در حالی که صندوق زمین و ساختمان به یک پروژه ساخت و ساز مشخص تخصیص پیدا می‌کند و سرمایه گذاری محدودیت زمانی دارد و تا اتمام ساخت و ساز ادامه پیدا می‌کند.
در صندوق ساختمان سرمایه گذار سود حاصل از فروش ساخت و ساز معین را دریافت می‌کند، در مقابل در صندوق پروژه تامین مالی انجام می‌شود و منابع مالی در پروژه‌های مختلف استفاده می‌شوند؛ به همین دلیل سرمایه گذاری در صندوق پروژه نقطه پایان مشخصی ندارد.
همچنین در صندوق پروژه منابع مالی تامین شده تنها به پروژه‌های ساخت و ساز اختصاص پیدا نمی‌کند و ممکن است در فعالیت‌های دیگر مثل پتروشیمی، صنعتی و تولیدی استفاده شود.
تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات
تفاوت صندوق زمین با املاک و مستغلات روشن‌تر است. چون صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه ساختمانی استفاده می‌شود و در صندوق املاک و مستغلات واحدهای ساخته شده به صورت واحدهای صندوق فروخته می‌شوند.
سخن آخر؛ ساخت و سازی کم هزینه و پر بازده
در این مطلب توضیح دادیم که صندوق زمین و ساختمان چیست و چه ویژگیهایی دارد. همانطور که توضیح دادیم صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ابزاری برای ممکن ساختن سرمایه گذاری با مبالغ کم در پروژه‌های ساختمانی است.
به همین منظور شما می‌توانید به راحتی واحدهای این صندوق را خریداری کنید و همانند یک مالک ساختمانی از سود سرمایه گذاری در پروژه‌های ساختمانی بهره ببرید. در انتها می‌توانید نظرات و سؤالات خود را بنویسید، تیم تحریریه داراتو در سریع‌ترین زمان ممکن پاسخگوی شما خواهد بود.